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承平六十四年三月初九，惊蛰后七日。京师，户部大堂。许汝霖面前摊着一份报告，手在微微发抖。报告是大夏国家银行送的，题目叫《承平六十三年京师房地产价格调查报告》。报告上写着：承平六十三年，京师房价比承平六十二年涨了一倍。内城最好的地段，一亩地从前年的五百两涨到一千两，再到今年的两千两。外城稍差，一亩地从前年的一百两涨到二百两，再到四百两。房价涨了，租金也涨了。内城一间铺面，月租从前年的十两涨到二十两，再到四十两。外城一间民房，月租从前年的一钱银子涨到二钱，再到四钱。京师百姓月收入平均不到三两，租一间外城民房就要四钱，占了收入的一成多。这还只是租房。买房？普通人想都不敢想。
许汝霖合上报告，站起来走到窗边。窗外，户部大院的槐树正在抽芽，但他不觉得好看。他只觉得头疼。房价涨一倍，不是小数目。为什么涨？因为有钱了。银行开了，贷款多了，工厂赚了，商号赚了，百姓手里有钱了。钱没地方去，就涌进了房子。买房子的人多了，房价就涨。房价涨了，买的人更多。买的人更多，房价更涨。这是好循环吗？不是。这是泡沫。泡沫会破，破了就会出大事。他转过身，走回案前，拿起笔写了一份奏疏：“陛下，京师房价暴涨，恐生泡沫，请予调控。”
承平六十四年四月初九。京师，前门外。王德发站在一栋新盖的二层小楼门口，心里美滋滋的。这栋楼是他去年买的，花了五百两。今年有人出八百两买，他没卖。明年，他打算卖一千两。王德发是山西人，做了二十年皮货生意，攒了十万两银子。以前银子存在家里，埋在床底下。现在银子存在银行，安全，还有利息。银行利息一年三分，十万两一年三千两，够花了。但他不满足。他听说，买房比存银行赚得多。去年他花五百两买了一栋楼，今年涨到八百两，一年赚三百两。存银行，五百两一年利息才十五两。三百两对十五两，二十倍。于是他开始炒房。买，不卖。等涨价，再卖。再买，再等，再卖。一年下来，他买了十栋楼，花了五千两。今年涨到八千两，赚了三千两。
旁边有人问他：“王老板，你不怕房价跌吗？”王德发说：“跌？怎么会跌？银行有钱，工厂有钱，商号有钱，大家都买房，房价怎么会跌？”那人又问：“可万一大家都卖呢？”王德发愣了一下，然后笑了：“大家都卖？怎么可能。大家都等着涨价呢。”他转过身，走了。
承平六十四年五月初九。京师，西城。有一家当铺，门口排着长队。不是来当东西的，是来借钱的。以前当铺收的是衣服、首饰、家具。现在收的是房契。你把房契押给当铺，当铺借给你银子，月息三分。你拿着银子再去买房，买了房再押给当铺，再借钱，再买房。当铺老板姓钱，叫钱有福，五十岁，开了三十年当铺，从没见过这种生意。他问一个来借钱的年轻人：“你借银子干什么？”年轻人说：“买房。”钱有福问：“买了几套了？”年轻人说：“三套。”钱有福说：“你一个月挣多少？”年轻人说：“五两。”钱有福算了算，三套房，月供要十两，他一个月挣五两，拿什么还？他问：“你还得起吗？”年轻人说：“还不起。但房价在涨。过几个月，把房卖了，就能还上。”钱有福想了想，把银子借给了他。
承平六十四年六月初九。京师，大夏国家银行总行。钱满仓面前摊着一份报告，手在微微发抖。报告上写着：承平六十三年，银行发放的房地产贷款比承平六十二年翻了三倍。从五十万两涨到一百五十万两。一百五十万两，不是小数目。这些钱，大部分贷给了炒房客。炒房客拿钱买房，房价涨了，再抵押，再贷，再买。房价越涨，贷款越多。贷款越多，房价越涨。这是好循环吗？不是。这是泡沫。泡沫会破，破了银行的钱就收不回来了。钱收不回来，银行就会倒闭。银行倒闭，百姓的存款就没了。存款没了，就会挤兑，就会出大乱子。他站起来走到窗边，窗外银行门口排着长队，都是来贷款的。不是来开工厂的，不是来开商号的，是来买房的。他转过身，对伙计说：“从今天起，房地产贷款，停。”伙计愣了：“停？”钱满仓说：“停。一封都不贷。”伙计问：“那已经贷出去的怎么办？”钱满仓说：“催。让他们还。”
承平六十四年七月初九，江苏苏州府。林则徐也收到了房地产报告。苏州的房价也涨了，没京师那么疯，但也涨了三成。他看着报告，心里不踏实。他找到苏州分行行长孙家福：“孙行长，苏州的房地产贷款，多不多？”孙家福说：“不多。只占贷款总额的一成。”林则徐说：“那就好。别多贷。房子是用来住的，不是用来炒的。”孙家福问：“可有人要贷，能不贷吗？”林则徐说：“能。贷给工厂，贷给商号，贷给修铁路。房子，不贷。”孙家福点了点头。
承平六十四年八月初九，广东广州府。赵翠儿也收到了房地产报告。广州的房价也涨了，没京师那么疯，但也涨了两成。她看着报告，心里不踏实。她找到广州分行行长李国栋：“李行长，广州的房地产贷款，多不多？”李国栋说：“不多。只占贷款总额的半成。”赵翠儿说：“那就好。别多贷。房子是用来住的，不是用来炒的。”李国栋问：“可有人要贷，能不贷吗？”赵翠儿说：“能。贷给茶行，贷给丝厂，贷给船行。房子，不贷。”李国栋点了点头。
承平六十四年九月初九。京师，前门外。王德发站在那栋新盖的二层小楼门口，脸色铁青。有人出五百两买他的楼，不是八百两，是一千两。五百两，比去年还低。他去年花了五百两买的，今年有人出五百两，一分没赚，白忙活一年。他不卖。等。又等了一个月，有人出四百两。他慌了。四百两，赔一百两。他不卖。再等，有人出三百两。他彻底慌了，三百两，赔二百两。他卖不卖？卖，赔二百两。不卖，可能赔更多。他咬了咬牙，卖了。赔了二百两。
卖完才知道，不是他一个人赔。好多人都赔了。银行停贷了，炒房客没钱了，房子卖不出去了，房价跌了。跌得比涨的时候还快。前门外的铺面，从一千两跌到五百两，从五百两跌到三百两。外城的民房，从四百两跌到二百两，从二百两跌到一百两。当铺也出事了。那些押了房契借钱的人，还不上钱，房契被当铺收了。当铺收了房契，房子卖不出去，钱也收不回来。当铺倒闭了。钱有福站在当铺门口，看着那些讨债的人，一言不发。
承平六十四年腊月二十三，小年。西山工业区，迁建新村。孙德旺七十八岁了，坐在门口晒太阳。灯亮了三十二年了。他儿子孙大牛五十二岁，还在马尾造船。他孙子孙小牛十八岁，还在念书。他重孙女孙小丫七岁了。
今天，孙小丫问他：“爷爷，咱家这房子，值多少钱？”孙德旺想了想：“当年盖的时候，花了二十两。现在，可能值一百两。”孙小丫说：“一百两？好多钱。”孙德旺笑了：“多什么多。京师的房子，一亩地要两千两。咱这一百两，在京师买不了一间厕所。”孙小丫问：“那咱怎么不买京师的房子？”孙德旺说：“买不起。”孙小丫又问：“那别人怎么买得起？”孙德旺说：“别人借钱买。借了钱，买了房，房价涨了，卖了，赚了。现在房价跌了，赔了。咱不借钱，不买房，不赚不赔。”孙小丫似懂非懂。孙德旺抱起重孙女：“小丫，记住了：房子是用来住的，不是用来炒的。”孙小丫七岁了，记住了。
承平六十四年腊月二十三，西山工业区，百工院。陆沉躺在床上，还没醒，已经十五年半了。从承平四十九年六月初九，到承平六十四年腊月二十三，整整十五年六个月。床边坐着五个人：方承志七十六岁，程恪八十岁，公输英六十一岁，林大桅五十四岁，崔大牛四十九岁。每人手里拿着一份报纸。今天的报纸头版有条消息：“京师房价暴涨暴跌，银行停贷，炒房客血亏，当铺倒闭。苏州、广州等地房价平稳，未受波及。孙德旺教重孙女：房子是用来住的，不是用来炒的。”
方承志把报纸放在陆沉枕边，看着那张熟悉的脸。一百一十四岁的陆沉，脸上的皱纹像刀刻的一样深，头发全白了，一根黑的都没有。但他的嘴角还是微微上扬着。他轻声说：“国师，房价涨了，又跌了。炒房客赔了，当铺倒了。但苏州、广州稳住了。孙德旺说，房子是用来住的。孙小丫记住了。您放心睡，睡到想醒的那天。”
他说完站起来，对着那五个人说：“走吧，该干活了。”五个人站起来，一个一个走出去。公输英走到门口回头看了一眼，看见那份报纸放在陆沉枕边，头版上的那几个字在午后的阳光里闪着光：“京师房价暴涨暴跌。”她转过身，走了。